Investissement à l’étranger, comment s’y prendre ?

À l’approche des fins d’années, de plus en plus d’entreprises proposent aux concitoyens français d’investir dans l’achat immobilier à l’étranger. Comme les beaux jours ne sont plus trop au rendez-vous, la plupart cherchent un endroit où le soleil est présent. Mais sachez qu’il y a des pièges dans ces achats. Il est donc important d’investir les yeux grands ouverts.

Pour que l’achat d’un bien à l’étranger se fasse dans les règles de l’art, la prudence est de mise. Mais pas que, car il sera aussi nécessaire de respecter des règles de base avant de se décider à l’achat d’une maison.

Aller sur place

               Cette règle est très importante. Et même si vous l’avez déjà entendu plusieurs fois, il est nécessaire de le répéter pour que vous compreniez bien son importance : il est nécessaire de se rendre sur place.

               Vous ne devez jamais acheter un bien que vous n’avez vu que sur un site internet, dans une brochure ou encore dans un catalogue. Peu importe si les images paraissent vraiment merveilleuses sur la brochure, peu importe la technique que l’entreprise a employée pour vous séduire.

Connaitre la législation du pays

               D’une manière générale, les transactions doivent passer par un notaire. Toutefois, ce n’est pas toujours le cas. En Espagne par exemple, c’est le rôle d’un avocat de rédiger l’acte d’achat, le notaire lui s’occupera de l’enregistrer. L’acheteur sera donc dans l’obligation de payer les honoraires de deux professionnels. En Grande-Bretagne et dans certains pays de l’ex-Commonwealth, l’intervention d’un avocat dans la rédaction et l’enregistrement des actes suffit.

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               Enfin, le droit de propriété peut aussi être très différent de celui qui est en vigueur dans notre pays. Au Maroc par exemple, certaines maisons ont un titre de propriété appelée adulaire, et non foncière comme nous avons l’habitude de voir. Dans ce cas, l’acheteur s’expose au risque de voir un ou plusieurs héritiers indivisaires lui demander un dédommagement quand la vente sera conclue. Vous devez donc faire très attention.

               Avant de vous décider à acheter n’importe quel bien immobilier, il sera nécessaire de prendre conseil auprès d’un notaire de votre pays. La plupart d’entre eux ont des contacts avec des prestataires locaux. Si ce n’est pas le cas, ils connaissent sûrement une personne bilingue qui peut vous aider dans les démarches nécessaires pour conclure un achat.

Optimiser votre financement

               Quand vous financez un achat immobilier à partir de la France, la banque peut exiger une garantie installée sur le territoire français. Il peut par exemple s’agir d’une hypothèque sur un bien immobilier ou encore d’un nantissement sur un placement de type assurance-vie. L’autre alternative consiste à passer par un financeur local. Dans ce cas, la banque du pays va demander généralement un apport conséquent, de l’ordre de 30 % jusqu’à 50 %.

               Dans tous les cas, il sera nécessaire d’ouvrir un compte bancaire local, ce qui n’est pas forcément une formalité et entraîne quelques subtilités. Par exemple, au Maroc, il vous sera nécessaire d’ouvrir un compte en dirhams convertibles pour pouvoir rapatrier les capitaux le jour où vous allez conclure la vente de votre bien.

               Et il ne faut pas aussi oublier de faire la déclaration, tous les ans, de l’existence de vos comptes à l’étranger au fisc français. Si vous oubliez de le faire, vous vous risquez à être redressé et vous devrez payer une amende, au minimum de 1500 euros par compte ouvert et 5 % du solde créditeur si la somme immobilisée sur le compte dépasse les 50.000 euros.

Penser aux coûts annexes

               Le prix d’achat très bas d’un bien peut induire en erreur. En effet, ces derniers cachent parfois des coûts d’entretien assez élevé. Aux États-Unis, par exemple, la plupart des résidences récentes imposent à l’acheteur des services payants : gardiennage, piscine, laverie. Et il va sans dire que ces charges de fonctionnement peuvent être très chères si la résidence est en cours de commercialisation.

               Un autre point à ne pas négliger : les frais d’assurance. Ces derniers peuvent en effet fausser votre budget estimatif, car ils sont parfois très couteux. Ce sera le cas si vous décidez d’investir, par exemple, dans une maison en Floride, fréquemment cibles de catastrophes naturelles. Pour un investissement à Miami, vous devez préparer dans les 10 000 dollars (ou 7 700 euros) par an afin d’assurer une maison de 1 million de dollars, à proximité d’une plage.

Prévoir les fiscalités

               Si vous investissez dans le but de louer ensuite votre bien afin de tirer des revenus, vous devez les déclarer aussi en France. Mais n’ayez crainte, car il ne sera pas nécessaire de payer une boule imposition. La règle générale de conventions fiscales est que l’impôt sur les recettes locatives doit être payé dans le pays où le bien se situe. Ensuite cette somme sera imputée sous forme de crédit d’impôt sur les sommes à régler dans le pays où vous vivez.

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               Vous devez aussi vérifier que les prélèvements sociaux sont bien insérés dans le champ des taxes mentionnées dans votre convention fiscale. Dans le cas contraire, vous ne pourrez pas jouir d’un crédit d’impôt.

               Concernant l’impôt de solidarité de fortune (ISF), les conventions fiscales entre pays ne sont pas encore assez nombreuses. De ce fait, le Brésil ou encore la Thaïlande n’en ont pas encore signé avec la France. Ainsi, l’ISF doit être payé en intégralité en France sur la valeur du bien.

Prévoir la transmission de bien

               En matière de succession, la loi en vigueur en France renvoie au lieu de localisation du bien immobilier. Si vous êtes donc propriétaire d’une maison en Grande-Bretagne, sachez que la réserve héréditaire (part de patrimoine dont vous ne pouvez pas priver vos enfants) n’existe pas dans le pays.

               On notera également un règlement européen qui prévoit qu’à compter du 17 aout 2015, un unique régime civil sera appliqué sur l’ensemble des biens détenus en Europe qui est celui du dernier pays de résidence. Règle qui ne s’applique pas pour le Danemark, le Royaume-Uni et l’Islande.

               Faites aussi très attentionné à la protection de votre moitié. Dans certains pays, comme en Italie ou en Hollande, les donations entre époux ne sont pas reconnues. Pour éviter ce genre de problème, il est donc préférable de rédiger un testament dans le pays où vous avec des biens. Testament que vous ferez auprès d’un professionnel local. Vous devez ensuite faire en sorte qu’il existe en France un testament centralisateur, pour être vraiment sûr que les juristes locaux s’accordent à respecter vos dernières volontés.

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  1. Charles

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